Codul Urbanismului 2026 (Legea 169/2026)
Actualizată în: 26 aug.
Ce se schimbă la certificatul de urbanism, avize, autorizația de construire și legalizarea construcțiilor fără autorizație conform Legii 169/2026.
De la 25 august 2026 este în vigoare Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor (CATUC). Codul reunește și înlocuiește Legea 50/1991 și Legea 350/2001, reglementând într-un singur act normativ întregul parcurs legal al unei construcții, de la certificatul de urbanism, la avizele necesare, autorizația de construire și pentru situațiile de neconformitate, legalizarea construcțiilor ridicate fără autorizație.
1. Certificatul de urbanism
Potrivit art. 253 alin. (1), certificatul de urbanism este actul de informare cu caracter obligatoriu prin care autoritatea administrației publice locale asigură informarea solicitantului cu privire la reglementările, permisiunile și restricțiile în vigoare, aplicabile imobilului. Legea precizează expres:
„Certificatul de urbanism este act administrativ, cu excepția celui prevăzut la alin. (1) lit. a)." — Art. 253 alin. (1)
Cu alte cuvinte, certificatul de urbanism rămâne un document informativ, el nu conferă dreptul de a executa lucrări de construire sau desființare.
Cele cinci tipuri de certificat (art. 253 alin. (3))
certificat de urbanism pentru informare;
certificat de urbanism pentru operațiuni cadastrale;
certificat de urbanism pentru construire/desființare pentru clădiri și amenajări;
certificat de urbanism pentru construire/desființare de lucrări inginerești;
certificat de urbanism pentru construcții cu caracter special.
Termene de emitere
Certificat pentru informare: 5 zile lucrătoare dacă autoritatea are sistem informatic funcțional (art. 254 alin. (6)), respectiv 10 zile lucrătoare până la implementarea acestuia (art. 254 alin. (7)).
Certificat pentru operațiuni cadastrale: 10 zile lucrătoare (art. 256 alin. (4)).
Certificat pentru construire/desființare — clădiri și amenajări: 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii (art. 257 alin. (4)).
Valabilitate
Pentru certificatul de construire/desființare pentru clădiri și amenajări, emitentul stabilește un termen de valabilitate între 12 și 36 de luni (art. 257 alin. (15)), în funcție de scopul solicitării, complexitatea investiției și caracteristicile urbanistice ale zonei. Poate fi prelungit o singură dată, cu maximum 24 de luni (art. 257 alin. (17)); pentru investiții publice, valabilitatea poate ajunge la 60 de luni (art. 257 alin. (18)).
2. Avizele și acordurile: lista lor și Comisia de acord unic
Legea introduce un mecanism unificat pentru colectarea avizelor și acordurilor necesare autorizării construirii:
„Lista avizelor sau acordurilor necesare emiterii autorizației de construire și executării lucrărilor de construcții se stabilește în funcție de amplasarea, complexitatea, gradul de risc asociat și tipologia lucrării de construire și se aduce la cunoștința solicitantului autorizației de construire prin intermediul certificatului de urbanism." — Art. 266 alin. (1)
Ce avize și acorduri pot fi solicitate (art. 266 alin. (2))
acord de racordare la rețelele căilor de comunicații;
avize/acorduri ale autorităților competente în transportul de interes național;
aviz al instituțiilor din SNAOPSN, pentru construcții în proximitatea obiectivelor speciale;
aviz de amplasament pentru racordarea/branșarea la infrastructura tehnico-edilitară;
punct de vedere privind protecția mediului sau, după caz, acord de mediu/aviz Natura 2000;
aviz de gospodărire a apelor;
aviz Seveso (amplasamente cu risc major);
aviz de securitate la incendiu și protecție civilă;
aviz pentru protecția sănătății populației;
aviz al Ministerului Culturii, pentru zone cu patrimoniu;
acordul vecinilor sau al asociațiilor de proprietari, în condițiile Codului.
Nu toate avizele de mai sus trec prin Comisia de acord unic. Legea le împarte explicit în două categorii:
„Avizele și acordurile prevăzute la art. 266 alin. (2), cu excepția celor menționate la lit. f)-h), l) și m), se emit prin intermediul Comisiei de acord unic sub formă de acord unic, în situația în care solicitantul autorizației a optat pentru obținerea acestora prin intermediul Comisiei de acord unic." — Art. 269 alin. (1)
Cu alte cuvinte: „acordul unic” nu este un aviz suplimentar, ci actul consolidat prin care Comisia de acord unic grupează avizele de la lit. a)-e) și i)-k) (racordare căi de comunicații, transport național, SNAOPSN, amplasament tehnico-edilitar, incendiu/protecție civilă, sănătate publică) într-un singur document și numai dacă solicitantul optează pentru această variantă. Poate alege în continuare să obțină aceste avize individual, direct de la fiecare instituție.
Patru categorii de avize rămân întotdeauna în afara Comisiei de acord unic, obținute separat, direct de la emitent: punctul de vedere/acordul de mediu ori avizul Natura 2000 (lit. f)-g)), avizul de gospodărire a apelor (lit. h)), avizul Ministerului Culturii pentru zone cu patrimoniu (lit. l)) și acordul vecinilor sau al asociațiilor de proprietari (lit. m)).
Comisia de acord unic - organizare și termene (art. 305-309)
Autoritățile administrației publice de la nivel județean, al municipiilor și al sectoarelor Municipiului București au obligația organizării unei Comisii de acord unic, condusă de arhitectul-șef (art. 305 alin. (1)). Comisia primește documentațiile, le analizează din perspectiva tuturor avizelor solicitate prin acest mecanism și emite acordul unic, după achitarea taxelor stabilite de emitenții de avize (art. 306).
„Avizele și acordurile ce se emit prin intermediul Comisiei de acord unic se emit în termen de 30 de zile calendaristice de la momentul depunerii documentației complete și corecte." — Art. 269 alin. (3)
Pentru avizele care rămân în afara Comisiei (mediu, ape, Ministerul Culturii, acordul vecinilor), termenul general este de 15 zile de la depunere (art. 269 alin. (9)), cu excepțiile: 30 de zile pentru avizul Ministerului Culturii la monumente istorice, 15 zile pentru autoritățile publice centrale cu comisie de specialitate proprie și 30 de zile pentru Autoritatea Aeronautică Civilă Română.
Legea introduce și un mecanism de aprobare tacită pentru avizele din Comisia de acord unic: dacă entitățile emitente nu răspund, nu resping justificat sau nu solicită clarificări în termenele legale, documentația se consideră completă, iar avizul se consideră acordat (art. 269 alin. (14)), cu excepția instituțiilor din domeniul apărării și securității naționale (art. 269 alin. (15)).
Avizele solicitate prin Comisia de acord unic, în mod specific:
„Documentația [...] se înregistrează în vederea avizării prin intermediul platformei naționale de planificare urbană și teritorială și de autorizare a construirii, fiind notificat fiecare avizator prevăzut în certificatul de urbanism. Până la operaționalizarea platformei, documentația se transmite prin poștă electronică tuturor membrilor comisiei." — Art. 269 alin. (2)
PUZ și PUD - ce se întâmplă cu avizele obținute la faza de plan urbanistic
Pentru PUZ, legea prevede explicit păstrarea valabilității:
„Avizul unic integrat obținut la faza PUZ își menține valabilitatea până la emiterea autorizației de construire/desființare." — Art. 249 alin. (4)
„Pentru investițiile care au avut la bază un plan urbanistic zonal care reglementează detaliat parcela inițiatorului, avizele obținute individual sau sub formă de aviz unic integrat la faza PUZ rămân valabile la faza de autorizare a construirii, fără a fi necesare alte avize, dacă emitentul nu a precizat în cadrul avizului emis necesitatea revenirii la faza următoare a investițiilor." — Art. 266 alin. (6)
Pentru PUD, legea nu repetă aceeași formulă, dar ajunge la un rezultat echivalent printr-un mecanism diferit. PUD-ul se avizează chiar prin Comisia de acord unic, folosind aceleași avize necesare ulterior la autorizare:
„Pentru avizarea și aprobarea proiectului urbanistic de detaliu, se obțin și se utilizează aceleași avize și acorduri necesare și în cadrul documentației de autorizare a construirii, cu excepția celor care se emit strict pentru autorizarea construirii." — Art. 84 alin. (3)
„Avizarea proiectului urbanistic de detaliu se realizează prin comisia de acord unic de la nivelul prevăzut de prezentul cod, inclusiv instituțiile din SNAOPSN pentru situațiile în care zona proiectată este situată în proximitatea imobilelor cu caracter special [...]." — Art. 84 alin. (4)
Practic, la PUZ, avizele se obțin printr-o comisie diferită (Comisia de avizare integrată, art. 91-92), motiv pentru care legea a prevăzut explicit o clauză de păstrare a valabilității lor la faza de autorizare. La PUD, avizarea trece direct prin Comisia de acord unic, același organism folosit ulterior la autorizarea construirii astfel încât avizele obținute la faza PUD sunt aceleași care se folosesc la autorizare, fără a fi nevoie de o clauză separată de "păstrare a valabilității".
3. Autorizația de construire: definiție, termene, documente
„Autorizația de construire constituie actul administrativ, cu caracter individual, pe baza căruia este permisă executarea lucrărilor de construire corespunzător măsurilor prevăzute de lege referitoare la amplasarea, conceperea, realizarea, exploatarea și postutilizarea construcțiilor." — Art. 246 alin. (2)
Legea distinge trei categorii de lucrări supuse autorizării: clădiri, lucrări inginerești și amenajări (art. 247 alin. (1)), fiecare cu proceduri și documentații adaptate specificului.
Documente necesare (art. 262 alin. (1))
cererea tip în vederea emiterii autorizației de construire;
extrasul de plan cadastral și extrasul de carte funciară, actualizate, nu mai vechi de 30 de zile;
dovada dreptului real asupra imobilului;
dovada înregistrării proiectului la Ordinul Arhitecților din România;
proiectul pentru autorizarea construirii;
avizele și acordurile obținute, inclusiv prin Comisia de acord unic;
expertiza tehnică privind influența asupra vecinătăților, dacă este cazul;
devizul general al investiției.
Termene de emitere
„În termen de maximum 30 de zile calendaristice de la depunerea documentației complete necesare emiterii, autoritatea administrației publice competentă potrivit legii emite autorizația de construire." — Art. 273 alin. (1)
Legea introduce și un regim de urgență: autorizația se poate emite în termen de până la 7 zile lucrătoare (art. 273 alin. (2)), contra unei taxe speciale prevăzute la art. 484 din Codul fiscal (Legea 227/2015).
Cine emite, valabilitate, modificări
Autorizația de construire se emite de autoritățile administrației publice locale: primarul comunei, orașului sau, după caz, primarul de sector ori primarul general al Municipiului București, respectiv președintele consiliului județean pentru situațiile prevăzute de lege (art. 251 și art. 304).
Valabilitatea autorizației este de 3 ani de la data emiterii (art. 309 alin. (1)), termen care se extinde pe toată durata execuției lucrărilor, cu condiția respectării obligației de înștiințare privind începerea lucrărilor (art. 309 alin. (2)-(3)).
Dacă apar modificări față de proiectul autorizat, este necesară o autorizație de modificare, solicitată în termenul de valabilitate al autorizației inițiale (art. 293).
4. Ce se întâmplă cu lucrările executate fără autorizație
Codul organizează execuția lucrărilor pe trei paliere, reglementate în secțiunea a 5-a și a 6-a a Cărții II (art. 294-301): lucrări fără nicio formalitate, lucrări în baza notificării și, pentru situațiile de neconformitate, autorizația de regularizare.
Lucrări fără nicio formalitate (art. 299)
Articolul 299 alin. (2) enumeră, în peste 16 puncte, lucrările ce pot fi executate fără autorizație și fără notificare prealabilă, în afara zonelor construite protejate și a zonelor de protecție a monumentelor istorice. Printre acestea:
reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, atunci când nu se schimbă forma acestora;
reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară;
reparații la tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și alte finisaje interioare sau exterioare;
reparații, înlocuiri ori reabilitări, fără modificarea formei arhitecturale a elementelor de fațadă;
reparații și înlocuiri la instalațiile interioare, branșamentele și racordurile exterioare;
montarea sistemelor locale de încălzire, prepararea apei calde menajere, aparate de climatizare sau contorizare a consumurilor;
montarea, pe clădiri, anexe gospodărești și pe sol, a sistemelor fotovoltaice și a panourilor solare pentru consum propriu — cu înștiințarea prealabilă a autorității locale (pct. 13).
„Respectarea reglementărilor urbanistice și a reglementărilor tehnice privind calitatea în construcții aplicabile, a legislației privind protecția mediului și a patrimoniului natural și a altor norme din domeniile sectoriale este obligatorie." — Art. 299 alin. (3)
„Răspunderea pentru nerespectarea prevederilor alin. (3) aparține beneficiarului lucrării în solidar cu proiectanții și executanții." — Art. 299 alin. (4)
Cu alte cuvinte, scutirea de formalități administrative nu înseamnă scutire de proiect tehnic (unde e cazul) sau de respectarea normelor tehnice de calitate și siguranță, răspunderea rămâne integral a proprietarului, proiectantului și executantului.
Lucrări pe bază de notificare (art. 294-298)
Pentru lucrări de complexitate medie, de exemplu, construcții exterioare locuinței unifamiliale (garaje, terase acoperite, pergole, chioșcuri) însumând cel mult 50 mp, o locuință unifamilială cu parter sau demisol și parter, cu suprafață desfășurată maximă de 150 mp în intravilanul din mediul rural, înlocuirea acoperișului cu schimbare de pantă de maximum 0,50 m, mansardarea podurilor, renovarea bucătăriei sau băii ori închiderea unitară a balcoanelor la clădiri de locuit colective (art. 294 alin. (2)) — este suficientă o notificare, însoțită de un proiect tehnic simplificat (art. 295 alin. (4)).
Autoritatea are 15 zile lucrătoare de la înregistrarea notificării să decidă aprobarea (tacită, la expirarea termenului) sau să solicite clarificări ori să respingă motivat (art. 296 alin. (1)). Lucrările nu pot începe decât după încă 15 zile calendaristice de la împlinirea acestui termen (art. 298 alin. (1), coroborat cu art. 296 alin. (6)). Termenul de realizare a lucrărilor notificate este de 3 ani de la expirarea acestor termene (art. 296 alin. (5)).
Autorizația de regularizare - legalizarea construcțiilor fără autorizație (art. 301)
„În situația în care au fost realizate lucrări cu nerespectarea autorizației de construire sau în absența acesteia, titularul lucrării are obligația de a solicita emiterea unei autorizații de regularizare." — Art. 301 alin. (1)
Regimul permanent (art. 301 alin. (2)) se aplică doar pentru:
clădiri cu funcțiunea de locuințe unifamiliale, regim de înălțime parter sau parter și etaj, cu suprafață construită desfășurată de până la 150 mp, care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție a monumentelor istorice sau a zonelor construite protejate;
anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole, cu suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp;
lucrări de închidere a balcoanelor, fără extinderea pe domeniul public.
Autorizația se emite doar dacă sunt îndeplinite cumulativ condițiile de mediu, cerințele fundamentale de calitate în construcții și reglementările urbanistice aplicabile (art. 301 alin. (3)-(4)); altfel, autoritatea aplică prevederile legale privind desființarea lucrărilor (art. 301 alin. (5)).
Amprentă la sol sau suprafață construită desfășurată?
Pragul de 150 mp se raportează strict la suprafața construită desfășurată, nu la suprafața construită la sol (amprenta clădirii pe teren). Definiția exactă, din anexa de termeni și expresii a Codului:
„Suprafața construită desfășurată reprezintă suma suprafețelor desfășurate ale tuturor nivelurilor măsurată la exteriorul închiderilor de fațadă, cu excepția suprafețelor celor care nu se iau în calculul CUT." — Anexa nr. 1 — Termeni și expresii
Cu alte cuvinte: se însumează suprafețele tuturor nivelurilor construcției (parter, etaj, mansardă etc.), nu doar amprenta la sol. O clădire cu parter și etaj, fiecare de 100 mp, are o suprafață construită desfășurată de 200 mp — deci depășește pragul, chiar dacă amprenta la sol e de doar 100 mp.
Prin excepție, legea prevede o fereastră temporară:
„Prin excepție de la alin. (2), pentru o perioadă de maximum 1 an de la intrarea în vigoare a prezentei legi, autorizația de regularizare se poate solicita și pentru alte categorii de construcții decât cele menționate la alin. (2), realizate cu nerespectarea autorizației de construire sau în lipsa acesteia, cu condiția încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare și a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții și a îndeplinirii obligațiilor fiscale și a aplicării măsurilor contravenționale." — Art. 301 alin. (7)
Practic, până pe 25 august 2027, pot fi regularizate și construcții care depășesc 150 mp sau nu se încadrează în categoriile permanente de mai sus. După acest termen, doar categoriile din alin. (2) mai pot fi regularizate.
Costuri și penalizări
„Valoarea cotelor aferente controlului statului în amenajarea teritoriului urbanism și construcții este de zece ori cotele care ar fi fost datorate dacă lucrările ar fi fost legal executate, iar taxa de certificat de urbanism și de autorizare a construirii datorată este de zece ori valoarea taxei stabilite prin Legea nr. 227/2015." — Art. 301 alin. (8)
„Valoarea impozitului pe clădiri se majorează cu 100%, de la data constatării situației de construire neautorizată de către autoritatea publică locală competentă, până la obținerea autorizației de regularizare sau desființarea lucrărilor realizate fără autorizație." — Art. 301 alin. (11)
Legea precizează că plata acestui impozit majorat nu produce efecte de regularizare a construcției din punct de vedere al obligațiilor urbanistice și nu înlătură aplicarea sancțiunilor privind disciplina în construcții (art. 301 alin. (11)).
Ce se întâmplă după expirarea termenului de 1 an
Autoritățile administrației publice locale pot proceda la desființarea lucrărilor neautorizate și recuperarea cheltuielilor sau au obligația de a solicita instanței competente desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizație de regularizare (art. 301 alin. (12)). Cererea de chemare în judecată se formulează de primar, în numele unității administrativ-teritoriale, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 1 an (art. 301 alin. (13)), iar hotărârea judecătorească de desființare constituie titlu executoriu (art. 301 alin. (15)).
Ce documente sunt necesare pentru autorizația de regularizare
Spre deosebire de autorizația de construire clasică, pentru care Codul stabilește un conținut cadru dedicat, detaliat pe zeci de puncte (Anexa nr. 2), la fel ca pentru autorizarea amenajărilor (Anexa nr. 4) sau pentru autorizarea desființării construcțiilor (Anexa nr. 5), legea nu prevede un conținut cadru dedicat exclusiv autorizației de regularizare.
Art. 301 alin. (1) leagă regularizarea de aceeași autoritate care emite autorizația de construire, iar alin. (3)-(4) impun dovada îndeplinirii condițiilor de mediu, a cerințelor fundamentale de calitate în construcții (art. 386) și a conformității cu reglementările urbanistice aplicabile. Aceasta sugerează, prin corelare, aplicarea documentației generale de la art. 262 (aceeași cerută pentru autorizația de construire), completată cu dovezile specifice ale acestor trei condiții.
Ce înseamnă asta, practic
Pentru orice proprietar, cumpărător sau investitor, cele analizate mai sus, certificatul de urbanism, avizele, autorizația de construire și autorizația de regularizare, formează, împreună, întregul parcurs legal al unei construcții, de la intenție până la recepția finală. Diferența esențială față de vechiul cadru legal este introducerea unor termene ferme și a Comisiei de acord unic pentru avize.
La capitolul regularizare, reține distincția: clădirile cu funcțiunea de locuințe unifamiliale cu regim de înălțime parter și etaj, care nu sunt monumente istorice și sunt situate în afara zonelor de protecție ale monumentelor istorice sau a zonelor construite protejate, anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau anexe ale exploatațiilor agricole în suprafață construită desfășurată de maximum 150 mp și pentru lucrări de închidere a balcoanelor fără extinderea pe domeniul public, categorii prevăzute la art. 301 alin. (2) pot fi regularizate oricând, fără termen-limită, în timp ce tot ce depășește acest prag sau nu se încadrează în categoriile permise permanent poate fi regularizat doar în fereastra de 1 an, până pe 25 august 2027, cu condiția încadrării lucrărilor în prevederile reglementărilor de urbanism aprobate la data emiterii autorizației de regularizare a cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții și a îndeplinirii obligațiilor fiscale și a aplicării măsurilor contravenționale. (art. 301 alin. (7))
Ai nevoie de certificat de urbanism, de sprijin pentru obținerea avizelor, de asistență pentru autorizația de construire sau vrei să afli dacă poți intra în legalitate cu o construcție fără autorizație?
Echipa Zantec Project poate verifica, pentru orice imobil sau proiect, cadrul exact aplicabil potrivit Legii nr. 169/2026, de la certificatul de urbanism necesar, până la posibilitatea de regularizare a unei construcții existente.
Sursă: Legea nr. 169/2026 privind Codul amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, publicată în Monitorul Oficial al României, Partea I, nr. 661/10.08.2026, în vigoare de la 25.08.2026. Articole citate: art. 246, 247, 251, 253-258, 261, 262, 266, 269, 273, 293, 294-299, 301, 304-309.
Comentarii